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La hipoteca no es el único gran gasto que entraña la compra de una vivienda. De hecho, son muchos los gastos e impuestos que se deben afrontar para formalizar la operación y convertirse en dueño de la propiedad.
Entre la tasación de la casa, el notario, el registro y los correspondientes impuestos (IVA, ITP…), los expertos recomiendan tener unos ahorros de entre un 10% y un 12%, dependiendo de la CCAA, del precio de la vivienda. Todos ellos son gastos obligatorios que giran en torno a la compraventa de una vivienda, aunque la ‘factura’ a pagar dependerá de si se trata de una casa nueva o usada y del importe de la misma. Resumimos en qué consiste cada uno y cuál es su precio aproximado en 2019:
Un gasto a tener en cuenta a la hora de comprar una casa, tanto nueva como usada, es la notaría. Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio del inmueble. Por ejemplo, por un piso de 100.000 euros se pagarían aproximadamente 850 euros, mientras que por uno de 250.000 euros se deberían abonar unos 1.000 euros.
También cuesta dinero inscribir las escrituras que ha firmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble, aunque suelen situarse entre 400 y 650 euros.
El comprador de una vivienda también debe tener un colchón extra para pagar impuestos, aunque la cuantía dependerá del precio de la casa y de si es nueva o de segunda mano.
En cuanto a los gastos e impuesto en la compra de una vivienda nueva, el impuesto más importante es el IVA, que en 2019 asciende al 10%. Es decir, supondría 10.000 euros en el caso de una vivienda de 100.000 euros y de 25.000 en una de 250.000 euros. Pero en Canarias, está al 6,5% (es el IGIC-Impuesto General Indirecto Canario). En el caso de una vivienda pública el IVA puede ser del 4%, pero varía en función de la CCAA y el tipo de vivienda social de que se trate.
Al IVA hay que añadir un segundo impuesto: el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este impuesto lo sigue pagando el comprador y dependerá de cada Comunidad autónoma.
En cambio, para las viviendas usadas el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, la cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%. No obstante, para VPO, familias numerosas y jóvenes suelen existir tipos reducidos. Por ejemplo,en Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagaran un 4% de ITP sobre el precio escriturado siempre que la vivienda que se compre sea la habitual. Actualmente se aplican estos tipos:
Cabe destacar que para VPO, familias numerosas, personas con discapacidad y jóvenes suelen existir tipos más reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán un 4% de ITP sobre el precio escriturado siempre que la vivienda que se compre sea la habitual.
El único gasto opcional de la compraventa de una vivienda es el de la gestoría, la entidad que el cliente puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos. Son profesionales libres, así que en este caso no existen tarifas concretas, y suelen contratarse solo cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste aproximado es de 300 euros.
Si el comprador va a adquirir la vivienda nueva o usada mediante un préstamo hipotecario,habría que sumar algunos gastos adicionales a los vinculados con la compraventa.
Si el comprador va a solicitar una hipoteca, deberá pagar a una tasadora para que ponga en valor la propiedad y el banco sepa qué porcentaje de financiación le puede conceder. De forma general, las entidades están prestando una cantidad equivalente al 80% del precio de compra o del valor de tasación, aunque algunas están llegando a financiar el 90-100% del precio de compra, fijándose habitualmente en el que sea más bajo. En 2019, la tasación supone un coste de entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración.
La tasación tienen una vigencia de 6 meses desde la fecha de emisión
Desde la entrada en vigor dela nueva Ley hipotecaria del 2019 el resto de gastos son asumidos por el banco: como son la notaría, el registro y el AJD.
Esta comisión puede llegar hasta el 2% del capital prestado, según lo pactado con la entidad financiera. Y esta cantidad se deduce directamente del dinero que entrega al hipotecado. No obstante, hay muchos bancos que aplican esta penalización.
Este impuesto se paga siempre que se suscribe un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro y con cuantía económica. Desde noviembre de 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a que sean los bancos quienes paguen este impuesto a partir de entonces.
Los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019.
También cuesta dinero inscribir las escrituras que ha firmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019.
El banco que nos concede la hipoteca es quien selecciona una gestoría para que realice la labor administrativa y lleve a cabo todos los trámites. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019. Y es que la gestoría debe devolver al hipotecado el dinero sobrante y entregarle las facturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría y registro que no asuma su entidad financiera. Recordamos de nuevo que el AJD lo paga el banco.
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En cualquier venta de un piso hay una serie de impuestos y gastos asociados que tendremos que tener en cuenta desde el primer momento. No queremos que tengáis problemas el día de la firma por no tenerlo todo en regla.
Cuando tomamos la decisión de vender piso, hay tres impuestos que tendremos que abonar: el IRPF, el IBI y la Plusvalía Municipal. ¡Vamos a verlos!
El IBI o el Impuesto de Bienes e Inmuebles se abona de forma anual y lo debe hacer el propietario de la vivienda. Por eso, al vender la casa tendremos que presentar el último recibo del IBI pagado, en caso de no tenerlo, tendrás que pagarlo.
Este impuesto varía según el municipio. El más caro es Madrid, con una media de 438€ en el año 2018, Barcelona 397€ y la más barata Ceuta con 87€.
El impuesto de plusvalia municipal se paga por el incremento del valor del terreno, no de la vivienda. ¿Cómo se cuánto tengo que pagar? Partimos de que varía según el municipio en el que te encuentres, por lo que no podemos darte una cifra exacta, aunque si podemos darte los datos para que te hagas una idea aproximada. El impuesto se calcula a través de estos factores:
Entonces ¿cómo lo cálculo?: Tendrás que multiplicar el valor catastral por los años transcurridos y aplicar el gravamen.
Desde la Sentencia del Tribunal Supremo en el 2018 existe una excepción en la que no se debe pagar este impuesto. En el caso en que el vendedor no tenga ningún beneficio de la venta de la vivienda. Esto se ve fácilmente calculando el valor de la vivienda con el valor por el que se vende el piso, si es positivo toca pagar el impuesto, si es negativo quedas exento.
El IRPF se abona cuando se obtienen ganancias de la venta de la casa, el impuesto se calcula a partir de las ganancias que obtienes:
Cuando vendemos un piso entra en nuestras vidas el papel del notario, esa persona al que pagas para firmar y no lo vuelves a ver nunca más. Pero por ese trámite tienes que pagar sus honorarios, al menos puedes tener la seguridad de que vayas donde vayas te van a cobrar lo mismo, así se estableció en 1989. Algunos notarios optan por hacer un descuento de un 10%, pero es lo máximo que permite la ley.
Los honorarios dependen de por cuánto se venda la casa. Por ejemplo, si vendes por 100.000 se pagan aproximadamente 850€ y por una casa de 250.000 unos 1000€.
Si te encuentras en la situación de que vas a vender pero sigues pagando la hipoteca, tienes dos opciones: una hipoteca puente o hacer una cancelación de hipoteca. Si optas por hacer una cancelación de hipoteca, ten en cuenta que tendrás que pagar un 1% de la deuda pendiente.
El IIVTNU o plusvalía, es un impuesto que grava el incremento de valor de los bienes de naturaleza urbana. Esto significa que, las fincas rusticas nunca estarán sujetas a este impuesto. El impuesto de plusvalía venta vivienda sólo se paga una vez efectuada la venta. Por lo tanto, hasta que no se consiga vender casa éste impuesto no te incumbe. Por mucho que el valor de un inmueble se multiplique, si el inmueble sigue en propiedad, ningún ayuntamiento podrá pedirte que abones nada por tal concepto
A la hora, calcular base imponible de las plusvalia venta vivienda el valor catastral de tu vivienda es uno de los factores más importantes. Es, de hecho, la base de todo el cálculo. A partir del valor catastral de tu vivienda, cada ayuntamiento aplica unas ratios de incremento de valor que variarán según los años que haga que se adquirió la vivienda. Si hace 20 o más años, la ratio aplicada será la máxima que considere cada ayuntamiento.
Por lo tanto, la plusvalía venta vivienda dependerá tanto del valor catastral de tu vivienda, como de la población donde se encuentre. Una vez aplicada la ratio al valor catastral se obtiene la base imponible. La base imponible se multiplica por el tipo impositivo establecido – en Madrid por ejemplo es de un 29% – y así se obtiene la cuota total a pagar.
Ya hemos comentado que el IIVTNU grava la plusvalía venta vivienda. Por lo tanto, este impuesto sólo tiene sentido cuando realmente la venta de pisos supone un incremento de valor . No obstante, no siempre sucede. En algunas ocasiones, el vendedor, debe vender piso por debajo del valor de compra. En este caso, no se obtiene ningún beneficio de la venta, pero aún así, hasta hace poco, se debía pagar la plusvalía.
Esto claramente suponía un perjuicio para aquellos vendedores que, aún perdiendo dinero con la venta de su piso, estaban obligados a pagar el impuesto. En este sentido, el tribunal supremo, ha sentenciado que en dichos casos el vendedor no debe pagar el impuesto. Por lo tanto, si se vende tu piso por debajo del valor de compra te puedes ahorrar pagar la plusvalía venta vivienda presentando un recurso.
Si quieres vender tu piso por encima del precio de compra y no pagar el impuesto de plusvalía, presta atención. En estos 3 casos tampoco estarás obligado a abonarla.
No siempre que vayas a vender piso podrás ahorrarte pagar la plusvalía venta vivienda. Sin embargo, existen otras formas de ahorrar dinero a la hora de vender un piso .Confía en Relocation Ibiza, y vende tu piso rápido y al mejor precio sin pagar comisiones.